PNO : pourquoi tout propriétaire bailleur doit souscrire (et ce que ça coûte)

Vous venez d’acheter un appartement que vous mettez en location, ou vous êtes propriétaire depuis des années. Saviez-vous que la loi vous impose de souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant dès lors que votre bien est en copropriété ? Et même sans obligation légale, la PNO est une protection indispensable pour tout propriétaire bailleur.

Qu’est-ce que l’assurance PNO ?

L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est un contrat d’assurance spécifiquement conçu pour le propriétaire d’un logement qu’il ne va pas lui-même habiter. Elle couvre à la fois les dommages aux parties privatives du logement (murs, sols, plafonds, équipements fixes) et la responsabilité civile du bailleur.

La PNO prend le relais là où l’assurance du locataire et l’assurance de copropriété s’arrêtent. Elle est particulièrement utile dans les situations où le locataire est défaillant, absent ou non assuré.

L’obligation légale en copropriété

L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR (loi du 24 mars 2014) impose à tout copropriétaire de s’assurer a minima en responsabilité civile. Cette obligation s’applique que vous occupiez ou non le logement, qu’il soit loué ou non.

En pratique, le syndicat des copropriétaires peut vous demander une attestation d’assurance. En cas de défaut d’assurance, votre responsabilité civile n’est pas couverte, ce qui vous expose à des risques financiers importants en cas de sinistre causé à un voisin.

Pour les maisons individuelles hors copropriété mises en location, il n’existe pas d’obligation légale explicite de souscrire une PNO. Cependant, sans locataire assuré (ce qui peut arriver en début de location ou en période de vacance), le logement n’est couvert par aucune assurance. La PNO reste donc fortement recommandée.

Ce que couvre la PNO

La PNO couvre généralement plusieurs risques que les autres contrats ne prennent pas en charge :

La responsabilité civile bailleur : si un défaut de l’immeuble dont vous êtes propriétaire cause des dommages à un tiers (infiltration d’un mur porteur, chute d’un équipement fixe), votre RC bailleur intervient. Cette RC est distincte de la RC locative du locataire.

Les dommages aux parties privatives : en cas d’incendie, de dégât des eaux ou d’explosion, la PNO couvre les dommages subis par les murs, planchers, plafonds et équipements fixes du logement appartenant au propriétaire. L’assurance de copropriété couvre les parties communes, pas les parties privatives.

La vacance locative : pendant les périodes sans locataire (déménagement, travaux, attente d’un nouveau locataire), la PNO maintient la couverture. L’assurance du locataire s’arrête avec le bail.

La carence du locataire : si votre locataire n’est pas assuré malgré l’obligation légale, ou si son assurance ne couvre pas suffisamment un sinistre qu’il a causé, votre PNO peut se substituer.

Ce que la PNO ne couvre pas

La PNO n’est pas une assurance tous risques. Elle ne couvre généralement pas les biens mobiliers appartenant au locataire (c’est l’assurance du locataire qui s’en charge). Elle ne couvre pas non plus les loyers impayés, sauf si vous souscrivez une extension spécifique (garantie loyers impayés, distincte de la PNO).

Les défauts d’entretien récurrents ou les vices cachés préexistants au contrat peuvent être exclus. Vérifiez attentivement les clauses d’exclusion dans les conditions générales.

Tarifs 2026 : ce que vous payez vraiment

Les tarifs d’une assurance PNO varient selon la surface du bien, la localisation, l’ancienneté de l’immeuble et les garanties incluses.

Pour un studio ou T1 en zone urbaine (Paris, Lyon, Bordeaux), comptez entre 80 et 150 euros par an pour une couverture standard. Pour un T3 ou T4 en province, entre 150 et 300 euros par an. Pour une maison individuelle, entre 200 et 500 euros par an selon la surface et la zone géographique.

Ces tarifs sont indicatifs. Pour un devis précis adapté à votre bien, consultez un assureur agréé par l’ACPR. Votre prime exacte dépend des caractéristiques de votre logement, de la commune et des options choisies.

PNO et assurance locataire : les deux sont nécessaires

PNO et assurance locataire sont deux contrats complémentaires qui coexistent pendant toute la durée du bail. L’assurance du locataire couvre ses propres biens et sa RC locative. La PNO couvre les intérêts du propriétaire. En cas de sinistre, les deux assureurs interviennent selon la cause et la responsabilité établie.

Si votre locataire n’a pas d’assurance ou si son contrat est insuffisant, la PNO peut intervenir en dernier recours pour éviter que vous ne supportiez seul les conséquences financières d’un sinistre.

Pour une analyse de votre situation et un conseil adapté à votre patrimoine immobilier, consultez un assureur ou un courtier agréé par l’ACPR.

Tarification PNO : les facteurs qui font varier la prime

Le tarif d’une assurance PNO est calculé sur la base de plusieurs critères cumulés. Connaître ces facteurs vous permet de comparer les devis plus efficacement.

La surface du logement est le premier critère. Un studio (moins de 30 m²) coûtera entre 80 et 130 euros par an. Un T3/T4 (60-80 m²) entre 140 et 280 euros. Une maison individuelle de 120 m² entre 220 et 480 euros selon les garanties.

La localisation joue un rôle majeur. Les biens en zones inondables classées (PPRI) ou en zone à risque retrait-gonflement d’argiles (RGA) entraînent des surprimes importantes. Les biens en centres urbains denses (Paris, Lyon, Marseille) peuvent subir des majorations pour risque vol ou vandalisme.

L’ancienneté de l’immeuble influe sur le risque de sinistre : un immeuble haussmannien avec des canalisations d’origine des années 1900 est statistiquement plus exposé aux dégâts des eaux qu’une résidence des années 2010. Les assureurs tiennent compte de ce facteur.

La présence de piscine ou de garage ajoute des modules spécifiques à la prime de base. Une piscine nécessite une extension RC piscine. Un garage couvert est couvert séparément ou en extension.

Fourchettes indicatives 2026 pour une couverture standard (RC + dommages aux parties privatives + incendie + dégât des eaux) :

PNO et déduction fiscale

La prime d’assurance PNO est une charge déductible de vos revenus fonciers si vous louez votre bien sous le régime fiscal du réel. Elle vient s’ajouter aux autres charges déductibles (taxe foncière, frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien) pour réduire votre base imposable.

En location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP/LMNP), la prime PNO est déductible en charges dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux), que vous soyez au régime micro-BIC ou au réel simplifié.

Conservez vos avis d’échéance et attestations de paiement : ils constituent les pièces justificatives à fournir en cas de contrôle fiscal. Les primes réglées en cours d’année sont déductibles au titre de l’exercice fiscal correspondant.

Logement vacant : ce que la PNO couvre seule

Pendant les périodes sans locataire (vacance locative après départ, logement en travaux, bien en attente de relouer), votre bien n’est couvert par aucune assurance locataire. La PNO est la seule protection active.

En période de vacance, la PNO couvre principalement :

• La responsabilité civile bailleur : si un tiers est blessé ou subit des dommages du fait de votre logement vacant (chute d’un élément de façade, infiltration vers les voisins depuis un logement inoccupé), votre RC bailleur intervient.
• Les dommages aux parties privatives causés par un sinistre : incendie, dégât des eaux, effondrement. Même en l’absence de locataire, vous restez propriétaire et responsable de l’état du bien.

Ce que la PNO seule ne couvre généralement pas pendant la vacance : le vol par effraction (sauf si vous avez souscrit cette extension, à vérifier selon contrat), les biens mobiliers déposés temporairement dans le logement vide, les dommages causés par des squatteurs ou des tiers sans autorisation.

PNO et copropriété : comment se combinent les trois assurances

En copropriété, trois contrats d’assurance coexistent et doivent être bien coordonnés pour éviter les lacunes ou les doublons.

L’assurance de copropriété (contrat collectif souscrit par le syndic au nom du syndicat) couvre les parties communes, la RC du syndicat des copropriétaires, et les recours des locataires contre le syndicat. Sa prime est répartie entre les copropriétaires au prorata des tantièmes.

La PNO du propriétaire bailleur couvre les parties privatives de son lot et sa RC en tant que bailleur. Elle intervient lorsque le sinistre provient du lot du propriétaire ou lorsque le locataire est défaillant.

L’assurance MRH du locataire couvre ses biens mobiliers et sa RC locative. C’est elle qui intervient en premier pour les sinistres causés par le locataire.

En cas de sinistre impliquant les trois niveaux (par exemple, fuite d’une canalisation privative qui endommage les parties communes et l’appartement du voisin), les assureurs des trois parties coordonnent leur intervention selon les conventions IRSI/CIDRE et les clauses de recours de chaque contrat.

Sources légales et références

• Loi ALUR art. 9-1, Légifrance, obligation PNO en copropriété
• Code des assurances L242-1, Légifrance, assurance dommages-ouvrage
• service-public.fr, Assurance bailleur, droits du propriétaire